ارکان‌ جرم

  1. رکن قانونی: علاوه بر ماده 117 قانون ثبت، رأی وحدت رویه شـماره 43 مـورخ 10/8/1351 دیوان عالی کشور‌ که‌ در‌ حکم قـانون است و ذیلاً ذکر مـی‌شود نـیز جزء رکن‌ قانونی جرم تـعهد یـا معامله معارض می‌باشد.[1]

مطابق این رأی: «نـظر بـه این‌ که‌ شرط‌ تحقّق بزه مشمول مـاده 117 قـانون ثـبت اسـناد و امـلاک، قـابلیت تعارض دو معامله یا‌ تعهد‌ نسبت به یک مال می‌باشد و در نقاطی که ثبت رسمی اسناد‌ مربوط‌ به‌ عقود و معاملات اموال غیر منقول به موجب بند اول ماده 47 قانون مـزبور اجباری‌ باشد، سند‌ عادی راجع به معامله آن اموال طبق ماده 48 همان قانون در‌ هیچ‌ یک از ادارات و محاکم پذیرفته نشده و قابلیت تعارض با سند رسمی نخواهد داشت، بنابراین‌ چنانچه‌ کسی در این قبیل نـقاط بـا وجود اجباری بودن ثبت رسمی اسناد، قبلاً‌ معامله‌ای نسبت به مال غیر منقول به‌ وسیله‌ی‌ سند‌ عادی انجام دهد و سپس به موجب‌ سند‌ رسمی معامله‌ای معارض با معامله اول در مـورد هـمان مال واقع سازد، عمل‌ او‌ از مصادیق ماده 117 قانون‌ ثبت‌ اسناد نخواهد‌ بود، بلکه‌ ممکن است بر فرض احراز سوء‌ نیت‌ با ماده‌ی کیفری دیـگری قـابل انطباق باشد. این رأی طبق قـانون وحـدت‌ رویه‌ قضایی مصوب سال 1338 برای شعب‌ دیوان عالی کشور و دادگاهها‌ در موارد مشابه لازم الاتباع‌ است. “[2]

  1. رکن مادی: رکن مادی این جرم مرکب بوده، متشکل از اجـزایی اسـت. این‌ اجزا عبارتند از:

1ـ2 انـجام‌ دو‌ عـمل حقوقی پی‌ در‌ پی.

2-2 تنظیم‌ دو‌ سند.

3ـ 2 انتقال حق.

4ـ 2 در تعارض قرار گرفتن اعمال حقوقی و اسناد‌ تنظیمی.

5-2 اعمال حقوقی انجام‌ شده‌ و اسناد‌ تنظیم‌ گردیده‌ باید راجع به مال‌ شخص مرتکب باشد.

حال به شرح و توضیح‌ یکایک‌ این‌ اجزا‌ می‌پردازیم:

1ـ.2 انجام‌ دو عمل حقوقی پی در پی، اقدام شخص در انجام عمل حقوقی در قالب فعل مثبت‌ مادّی‌ متجلّی‌ می‌گردد. قانون گذار به انجام دو عـمل‌ حـقوقی‌ اشاره‌ مـی‌کند، منتهای‌ مراتب‌ در خصوص عمل حقوقی اول قالب معینی را مدنظر قرار نمی‌دهد لذا عمل حقوقی اول می‌تواند به صورت عقدی از عـقود معینه و غیر معینه و یا‌ حتی به صورت قراردادهای موضوع ماده 10 قـانون مـدنی دربـاره عین یا منفعت مالی اعم از منقول و غیر منقول، متجلّی و هویدا گردد؛ لیکن عمل حقوقی دوم حتماً و لابد‌ بـاید ‌تـحت عناوین حقوقی تعهد یا معامله محقّق گردد و آن هم دقیقاً نسبت به عین یـا مـنفعت مـال موضوع عمل حقوقی اول، اعم از منقول یا غیر منقول.

برای‌ تشحیذ ذهن خوانندگان و روشن شدن مطلب، جـا دارد در خصوص دو اصطلاح مهم به کار گرفته شده در سیاق ماده 117 یاد‌ شده‌ یعنی تـعهد و معامله توضیحاتی‌ ارایه‌ شود.

تـعهد: در اصـطلاح حقوقی «عبارتست از یک رابطه حقوقی که به موجب آن شخص یا اشخاص معین، نظر به اقتضاء عقد یا شبه‌ عقد‌ یا جرم یا شبه‌ جرم‌ و یا به حکم قانون ملزم به دادن چـیزی یا مکلّف به فعل یا ترک عمل معینی به نفع شخص یا اشخاصی معینی می‌شوند. “[3]

معامله: در هیچ یک از قوانین‌ موضوعه‌ از معامله تعریف نشده است «اما در فقه معامله را سه نوع تعریف کرده‌اند:

تعریف اول: معامله چـیزی را مـی‌گویند که تحقق آن در خارج متوقف بر انشاء طرفین بوده مانند‌ بیع‌ و اجاره.

تعریف دوم: معامله آن چیزی است که تحقق آن در خارج منوط به انشاء است، خواه انشاء از‌ طرفین معامله بوده باشد یا از یک طـرف مـانند طلاق.

تعریف سوم: معامله‌ بر‌ چیزی گفته می‌شود که در تحقق آن در خارج قصد قربت نیست.

خواه نیازی به انشاء داشته باشد یا خیر مانند قضاوت و شهادت.

تعریف‌ دوم‌ اعـم از اول و تـعریف سوم اعم از تعریف دوم است. هیچ یک از تعاریف‌ مذکور تعریف حقیقی معامله نیست و حقیقت و ماهیت معامله را روشن نمی‌سازد.[4] “تعریف حقیقی معامله عبارت‌ است‌ از مبادله مملوک به مملوک دیگر و در عرف عام هـم از کـلمه مـعامله جز مبادله چیز دیگری مـتبادر نیست. “[5]

بـه نـظر می‌رسد منظور قانون گذار از کلمه معامله در ماده‌ 117 قانون ثبت، همان تعریف اول و دوم فقهی است که مذکور افتاد.

2-2 تنظیم دو سند. «سند در لغت چیزی اسـت کـه بـه آن اعتماد کنند.»[6] و در اصطلاح‌ همان‌ طور که ماده 1284 قانون مـدنی مـی‌گوید: «سند عبارت است از هر نوشته که در مقام دعوی یا دفاع قابل استناد باشد.» طبق ماده 1286 قانون مدنی سند بـر دو‌ نـوع‌ اسـت: رسمی و عادی و مطابق ماده 1287 قانون مدنی «اسنادی که در اداره ثبت اسـناد و املاک و یا دفاتر اسناد رسمی یا در نزد سایر مأمورین رسمی‌ در‌ حدود صلاحیت آنها و بر طبق مقررات قانونی تـنظیم شـده بـاشند رسمی است» و طبق ماده 1289 قانون مدنی «غیر از اسناد مذکوره در ماده 1287 سـایر اسـناد عادی‌ است.»

مطابق‌ ماده 117 برای تحقق جرم‌ مندرج‌ در‌ آن، بایستی دو سند تنظیم شود. سند اول می‌تواند به صـورت عـادی و یـا رسمی باشد، لیکن سند دوم الزاماً و لابد‌ باید‌ به صورت رسمی باشد. ذکـر کـلمه سـند در‌ ماده‌ یاد شده به این معنی است که انجام تعهد و معامله بدون تنظیم سـند و بـه طـور شفاهی از‌ شمول‌ بحث‌ ماده 117 خارج است.

اگر هر دو عمل حقوقی موضوع‌ ماده 117، با سند انـجام شـده باشد، با توجه به نوع سند که رسمی باشد یا عادی، چهار‌ حالت ‌ بـرای‌ آن مـتصور است:

حالت اول : هر دو عمل‌ حقوقی‌ با‌ سـند رسـمی بـاشد، مثل این که شخصی اتوموبیل یا زمینی را با سند رسمی‌ به‌ زید‌ بفروشد و بعد هـمان اتـوموبیل و یا زمین را با سند رسمی به دیگری‌ بفروشد‌ یا صلح کند یـا بـه نـحو دیگری واگذار نماید.

حالت دوم : هر دو عمل‌ حقوقی‌ با‌ سند عادی باشد، مانند این که در مثال بـالا هـر دو مـعامله را به‌ وسیله‌ی‌ سند عادی انجام دهد.

حالت سوم : عمل حقوقی اول با سند رسمی و مـعامله‌ و تـعهد‌ دوم با سند عادی باشد.

حالت چهارم : عمل حقوقی اول با سند عادی و معامله و تعهد‌ دوم با سند رسمی باشد. این صـورت هـم دو شق دارد:

اول‌ آن‌ که‌ سند عادی در آن مورد قابل ترتیب اثر باشد مانند مـعامله اتوموبیل.

دوم آن کـه‌ سند‌ عادی‌ در آن مورد قابل ترتیب اثر نـباشد، مـانند مـعامله راجع به ملک‌ ثبت‌ شده یا مـلکی کـه طبق اعلام دادگستری معاملات مربوط به آن باید با سند رسمی باشد. در‌ اینجا اسـت کـه بحث تعارض اعمال حقوقی و اسـناد تـنظیمی مطرح مـی‌گردد‌ کـه‌ در مـباحث آتی از آن سخن به‌ میان‌ خواهد‌ آمد.

3-2 انـتقال حـق. شخص مرتکب‌ با‌ انجام اعمال حقوقی باید حق خود را به دیگری نـسبت بـه مال موضوع‌ عمل، واگذار نموده بـاشد. به تعبیر‌ دیگر‌ قـدرتی کـه‌ از‌ طرف‌ قانون برای تسلیط بـر مـالش به‌ وی‌ داده شده است، به دیگری واگذار نماید به نحوی که خود، دیـگر‌ نـسبت‌ به آن مال اختیاری نداشته باشد.

4-2 در تـعارض‌ قـرار‌ گـرفتن اعمال حقوقی و اسـناد‌ تـنظیمی. این جزء که شـاید اسـاسی‌ترین جزء رکن مادی جرم مندرج در ماده 117‌ قانون‌ ثبت باشد، به دو قسمت‌ منقسم‌ می‌گردد:

قسمت اول: در‌ تـعارض‌ قـرار گرفتن اعمال حقوقی.

قسمت‌ دوم: در تعارض قـرار گـرفتن اسناد تنظیمی.

امـا قـسمت اول: اعـمال حقوقی موضوع بحث‌ مـاده‌ 117 باید صحیحاً و مطابق با‌ موازین‌ قانونی منعقد‌ و واقع‌ شده باشد و به‌ تعبیر دیگر بایستی تـمام شـرایط عمومی و اختصاصی عقود و ایقاعات و قراردادها را دارا‌ بـاشند‌ و الا چـنانچه عـمل حـقوقی اول‌ شـرایط‌ صحت‌ مدنظر‌ قـانونگذار‌ را داشـته باشد‌ ولی‌ عمل حقوقی دوم «تعهد یا معامله» فاقد شرایط صحت باشد و یا بالعکس، به خاطر مـنتفی‌ بـودن‌ قـابلیت‌ تعارض، از شمول بحث ماده 117 خارج‌ می‌شوند.

[1]. نـاگفته‌ نـماند‌ مـحسوب نمودن آراء وحدت رویـه دیـوان عالی به عنوان یـکی از اجـزاء رکن قانونی جرم با‌ توجه‌ به‌ این که این چنین آرایی بر خلاف قـوانین مـنتشر نمی‌شوند و عموم‌ از‌ آن‌ اطلاع پیدا نـمی‌کنند، جـای بحث دارد و چـه بـسا بـا اصول حاکم بر حـقوق‌ جزا‌ بالاخّص‌ اصل قانونی بودن جرایم و مجازاتها هم منافات داشته باشد لیکن از آنجا که‌ رأی‌ وحـدت رویه یاد شده نقش و اثر تـاریخی در مـورد جـرم ثـبتی «اسـناد‌ و املاک» موضوع مـاده 117 قـانون ثبت دارد با مسامحه از آن به عنوان یکی از‌ اجزاء‌ رکن قانونی جرم موصوف نام برده شد.

[2] قربانی، فرج الله، مجموعه آراء وحدت رویه دیوان عالی کشور «جـزایی»، ص 476

[3] جعفری لنگرودی، محمد جعفر، ترمینولوژی‌ حقوق، ذیل واژه

[4] سینایی، محمد نقی، معامله، ملکیت، مالیت، مجله‌ کانون‌ سردفتران و دفتریاران، سال پانزدهم شماره‌ی یـک فـروردین و اردیبهشت 1353، صص 28 و 29.

[5] ر. ک. منبع پیشین، ص 31.

[6] فرهنگ فارسی عمید، ذیل واژه

لينک جزييات بيشتر و دانلود اين پايان نامه:

نقش کاداستر در پیشگیری از جرایم ثبتی